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-安徽楼市万人社群公开课第七期-

新站值得入手吗？

直播时间：年12月1日下午4点

主讲人：光翟顾子

本期看点：新站区近几年大规划大建设，楼市也一直牵动着多人的心。本次直播通过盘点新站区的发展，交通、医疗、教育、环境，以及各个板块的楼盘情况来分析：新站是否值得入手？未来潜力又如何？

资源

新站区近几年大规划大建设，但却有人质疑新站区的发展，而并不能说出个所以然来，而接下来，我就给大家盘点一下新站区的发展，交通、医疗、教育、环境各显神通。

★交通★

据了解，合肥地铁3号线北段高架段(岱河路站~学林路站高架区间至大众路站)于年3月9日正式开工，经过7个多月的建设，如今是啥样了？看下图~

从该图可以看到，地铁3号线岱河路站至学林路站高架桥已经大体成型。

学林路往北，施工现场内已立起多个高达数十米的桥墩，由南向北沿文忠路设立，至东海大道南侧，跨越一片空地，形成一个自然的弧度，向淮海大道东部延伸。

除了高架线路桥墩，学林路站（文忠路与学林路交口附近）、职教路站站台（淮海大道与相山路交口附近）也在同期建设，有2座在建车站，车站顶部依稀可见为列车行驶预留的“凹槽”。

根据最新的进展，轨道3号线已经有22座车站主体结构封顶，全线26台盾构机已全部下井，全线56条单线隧道有13条单线隧道顺利贯通。此外，已有8座出入口主体结构完成封顶。

按照这个建设速度，预计年7月开通是没得问题的，这对新站区人民来说绝对是个好消息。

据透露，地铁1号线三期工程目前正在招标。

1号线三期工程起点为天水路站，线路沿新蚌埠路、北二环路敷设，终点与1号线一、二期工程起点合肥火车站预留接口相接。

全长4.54公里，共设瑶海公园站、物流大道站、天水路站三个地下站点及天水路停车场1座，计划将于年年底建成通车。

此外，轨道交通1号线远期将在1号线三期天水路站的基础上，继续沿新蚌埠路往北延伸，新站区更多居民在家门口就能坐上地铁。

近日，从合肥市轨道公司获悉，地铁4号线方兴大道站完成第一块底板浇筑，这意味着4号线正式进入车站主体结构施工阶段。

地铁4号线是一条西至东北方向的L型“骨干线”，线路全长35.7公里，全部为地下线，共设28座车站。

目前，已有26座车站完成一期合围，17座车站开始围护桩施工，计划于年年底通车。

目前，铜陵路高架北延工程（北二环-天水路段）步入完工倒计时，京东方路段已具备放行条件，预计今年年底前完成桥梁主体结构并通车。

据悉，铜陵路高架北延工程（北二环-天水路段）全长3.km，双向六车道，设计时速80km。工程实施范围南起北二环，终点跨越天水路，接新汴河路交口，由南向北与10条道路相交。

★医疗★

9月27日，安医院——合肥医院顺利封顶，预计将在年12月正式开诊！

合肥京东方项目位于新站区少荃湖南岸，年9月3日已经正式动工，占地面积8.96万㎡，建筑面积达18.6万方，总投资达32亿元，规划张床位。

安徽医院于去年年底主体工程完工，近日，医院即将开诊。

该院位于新站综合开发实验区陶冲湖区域，占地亩，开放床位张，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健、急救为一体的现代医院。

自年6月16日起正式成立“医院”。医院按省卫生医院设置，同时，安徽省职业病防治院、医院一并依托该院成立。

下半年，北二环医院二期工程（医院专科医疗及科教功能区）即将开工；

★环境★

陶冲湖公园结合现有陶冲湖水面，规划建设一处含休闲、娱乐、接待、开发等多种用途的公共生活、生产综合服务中心。

公园规划亩，比7个逍遥津面积还要大(逍遥津占地约亩)。目前已经成为周边小区居民的休闲健身场所。

瑶海公园位于合肥东北郊，是合肥市四大公园之一，也是安徽省最大的农民公园。瑶海公园年建成，占地33.3公顷。

公园一年常青常绿，沿湖路两旁栽满了龙柏、雪松、黄羊等长青树，成片的红叶李树、菊花、迎春花等。

学林公园规划位于新站区高教基地核心区域，东至梦溪路，西至相山路，北至学林路，南至泗水路，总规划面积约.9公顷（.95亩）。

（学林公园规划效果图）

该公园规划为一座生态休闲游乐型公园，主要为高教基地师生及周边市民服务，结合高教基地特色商业街区，丰富人们的城市生活，构建环境优美开放式的城市空间；

该公园于6月正式进场施工，预计年底完工，具体完工时间以实际施工进程为主。

相山公园已被提上建设日程，规划用地3.4万平方米，目前已完成方案初步设计评审和施工图审查，计划年内开工建设。

（相山公园规划效果图）

新建的相山公园位于高教基地核心区域，东接黉街美食文化街，西至相山路，北临前江路，南至学府路，规划建设成为重要的城市公园和高教基地生态休闲中心，服务于周边十余所高校师生和居民。

据悉，公园设计以“动感、生态、柔美、和谐、实用”为主线，以绿地以及慢行道路系统贯穿整个场地，形成生态公园景观。

根据规划，少荃湖周边片区的规划范围，北至魏武路，东至西山驿路，南至东方大道，西至卧龙路，面积约11.04平方公里。

空间结构上，分为一环(滨水休闲环)、三带(东方大道、魏武路、相山路)、七区(科教区、商务休闲区、创意文化区、乐龄养生区、旅游服务区、康体医疗区、度假休闲区)，功能特色明显。

对于合肥市主城区来说，少荃湖是以旅游休闲为主的城市公园；

对于新站区来说，它是以商业、休闲、娱乐、宜居为样板的滨水中央公园；

对于公园自身来说，它是以生态保护、生态修复为重要功能的城市湿地公园。

★教育★

在新站高规格打造北航科学城，将打造合肥第4个国家级实验室、北航全球创新管理学院、医工交叉科学研究中心、航空小镇等。

项目将打造1个科教融合的北航合肥科学城，2个科技产业园及1个量子信息科学国家实验室（量子精密测量板块）。还将在合肥研发首款轻型运动飞机，在新站区建设“航空小镇”。

到年，将联合建成1个国家实验室，打造10个国家级创新平台，集聚个科技型规模企业，引育名高端人才（暂命名“江淮学者”），形成0名在校生规模，带动相关产业发展，促进区域创新能力提升。

北京大学宽禁带半导体研究中心、合肥彩虹蓝光以及新站高新区管委会三方共同签署战略合作协议，成立“彩虹蓝光—北京大学协同创新中心”。

重点开展半导体光电产业发展相关的高新技术研发，加快推动科研成果的产业转化，这标志着新站高新区迈上了创新发展的新征程。

围绕特色文化产业、智能城市、文化旅游、国际交流等多方面谋求双方长足的、持久的合作发展。

年3月25日，复旦大学安徽校友会一行四人考察新站区，就复旦大学和新站区校地合作进行对接，双方就合作项目目标作了深入的讨论，就有关问答题进行协商。

合肥市人民政府与安徽大学共建“安徽大学互联网学院”，该学院将落户合肥新站综合开发试验区高教基地。

该学院以“培养一流创新性、国际化、应用型高水平人才”为办学宗旨，努力建成具有国际水平、国内一流的地方应用型高水平大学。

北航科学城于7月底正式签约，世界名校要来新站，除此之外，一大批名校已经落户新站区，而且已经正式开学。

合肥一六八新店花园学校中学部：位于新蚌埠路与淮海大道交口，作为新店花园小区的重要配套，年9月已经开学。

新站寿春实验中学：学校占地约73亩，计划在原有78中的基础上改扩建为75班全日制可寄宿制初中，年9月1日正式招生。

按年初新站区官方公布消息，年新站区将新建小学4所、幼儿园4所，改扩建中小学5所，新增学位多个。

最新消息，新站区将对19所中小学校、幼儿园进行升级改造，预算总金额达万元。

楼市

新站区被划分为4大板块，分别为：七里塘板块、陶冲湖板块、少荃湖板块、职教城板块（或者叫烈山路板块）。

★七里塘板块★

板块大致的范围：南起北二环，西接庐阳区边界，北至天水路，东至文忠路。

七里塘板块可以说是新站区最为成熟的板块。

优势

1、板块有齐全的学区配套，有七里塘小学、兴海苑小学、方桥小学、淮合小学、合肥寿春中学（由合肥78中改建，寿春中学管理），合肥第三十中学。

值得一提就是寿春中学，合肥市最大的一所民办初级中学，教学质量没得说，就是学费相对公办学校较贵。

2、三条地铁线。板块内部有3条地铁线穿过，分别是1号线、3号线、4号线。准确来说，应该是地铁1号线北部延长线，属于1号线三期工程，三个站点都在该区域。

新站区主要的地铁线路都经过该区域，可以说未来交通还是很方便的，乘坐地铁，半小时内可以通达全城。

3、三座公园。板块内有三座公园，分别是瑶海公园、生态公园、新海公园，拥有成熟的环境配套。

劣势

1、该区域内缺少大型医疗配套，距离最近的是靠近北二医院，板块靠北边的就医相对不太方便；

2、成熟的板块也就意味着老小区较多，区域内的住宅品质整体偏低；

但值得一提的是，目前在售的纯新盘禹洲中央城、和昌香樟原著算是区域内的品质住宅，全部都是精装房。

总体评价：学校、交通是该板块的优势，但医疗配套相对较弱，待安徽医院新区正式开诊后，板块的居住价值还算可以。

介绍了板块的优劣势，对板块有了一定了解，下面再看下板块都有哪些楼盘在售，都卖什么价位？如下图：

七里塘板块目前有5家楼盘在售，其中禹洲中央城、和昌香樟原著为纯新盘项目，价格较其他3个较高，楼盘具体情况如下：

“万元盘”

七里塘板块也是目前新站区万元盘最集中的区域，有3家楼盘在售价格在1万元/㎡左右，如果是想在市区买房，但资金有限，可以考虑下面这三个。

昊天园：在售43#楼，面积89㎡，均价79元，剩余二三十套房源，2#房源已售完。

长虹世纪荣廷：预计下个月加推37#、38#楼，面积93-㎡，价格元/㎡左右，共多套房源。

力高君御世家：加推12#楼部分房源，共68套，86、㎡户型，剩余少量底层房源，毛坯高层，还有68套房源未加推。

“改善盘”

也有针对改善型的购房者，如果想改善一下居住环境，下面的精装高层可以考虑，毕竟要学区有学区，未来交通可以说非常便捷。

禹洲中央城：今年2月份，一次性备案7栋楼，共计套房源，目前在售精装高层8#，13A#楼，面积78-㎡，均价元/㎡。在售18#楼，95、㎡户型，均价元/㎡，剩余少量房源。

和昌香樟原著：在售住宅6#、8#、9#，面积93㎡，㎡，装修房，目前所剩房源不多。

如果是自住的话看上面两点基本上可以判断，这个区域到底是不是你想要的。如果，你还想再看看买了之后有没有升值潜力？

一般情况下，像这种成熟的板块，升值潜力比较小，但是板块的地铁交通线将会是区域价值的增长点。

另外，大家可以清楚的看到，在年至年期间，该板块小区的房价增长，最少的都涨了元每平。因此，该板块升值潜力还是显而易见的。

★陶冲湖板块★

板块大致范围：南接天水路，西至庐阳区边界，北至东方大道，东至铜陵北路。（版图划分，仅供参考）

陶冲湖板块，顾名思义，板块是围绕陶冲湖片区发展起来的板块，目前陶冲湖公园已经成为了周边市民的休闲场所，可以说是新站区较为成熟的板块。

优势

1、首先是环境。陶冲湖公园规划亩，比7个逍遥津面积还要大(逍遥津占地约亩)，周边楼盘都是环湖而建，居住环境优良；

2、双主干道+4号线。该板块内拥有两大城市主干道，新蚌埠路通向主城区庐阳，铜陵北路通向包河、滨湖区，而且这个铜陵北路高架桥北延工程也在如期进行，铜陵北路与地铁4号线重合（泗水路至东方大道路段）恰好全路段都紧靠陶冲湖板块。

3、安医四附院新区。该医院占地亩，开放床位张，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健、急救为一体的现代医院。

据了解，医院去年年底主体工程完工，即将开诊。

4、双优学区。板块学校不多，合肥伦先小学、合肥一六八新店花园学校两所学校是为该板块提供了良好的教育资源。

值得一提的是，合肥一六八新店花园学校是由省名校合肥一六八教育集团全面托管，校园环境优美，设施设备先进，是理想的就学环境。

劣势

该板块没有什么大的劣势，就居住来讲，该板块未形成商业圈。通俗点说，板块虽然有京商商贸城，但商家入住率不高。

总体评价：陶冲湖板块可以说从周边配套来看，没有什么短板，唯一的商业劣势也会随着板块楼盘交房后，居民入住，商家自然会抢占该板块。从这点看，商业、居住升值潜力是同步。

陶冲湖板块目前在售的楼盘不多，住宅类只剩家天下北郡1家楼盘，另外还有一个中建ZXQTD号地块今年年初拿地之后，还没什么动静。

家天下北郡：预计11月下旬加推14#楼70年产权的小户型，建筑面积约40㎡、72㎡，24层，一层8户，共套房源，均价在0元/㎡。

值得一提的是，该板块的陶冲湖别院住宅已全部清盘，至此，该板块的房价又瞬间回落到1万元/㎡。但注意到的是，家天下北郡下个月要推出14#楼，如果这栋楼也卖完的话，区域就没有房源了。

小编在物价局备案网上看到，家天下北郡从首次备案均价为元/㎡，到最后一次备案均价元/㎡，均价涨了元/㎡，也就是说两年时间，一套房按㎡来计算，增值约为36万元。

陶冲湖板块升值潜力同样是看地铁，另外一个就是看未来区域内是否还有新地块推出。如果有，它将是开发企业争相入驻的区域。

★少荃湖板块★

板块大致范围：南至淮海大道，西至前岭路，北至少荃湖周边，东至新站区边界。（版图划分，仅供参考）

优势

1、商业优势明显。这是目前板块内建成的最大优势，磨店美食街、黉街、拓基广场以及正荣悦都荟规划的8万方商业，整个区域内的商业氛围浓厚；

2、未来环境配套优越——国家级湿地公园。少荃湖公园目前是现有规划最详细的公园，没有之一，前前后后政府非常重视，此外规划3.4万平方米的相山公园也在该区域。足以看出区域的未来潜力；

3、未来交通便利。三条城市主干道，分别为东方大道、淮海大道、文忠路，且文忠路有望下穿少荃湖，加上地铁3号线与淮海大道重合（文忠路至相城路路段），未来交通优势明显；

4、未来科教人文气息浓厚，目前板块内有安徽大学艺术与传媒学院、安徽中医药大学少荃校区等高等院校，在少荃湖北面北京航天航空大学科学城落址该区域，教育资源将是该板块的一大亮点。

5、数字化综合医疗机构。医院在上个月月底顺利封顶，预计将在年12月正式开诊！

医院位于新站区少荃湖南岸，年9月3日已经正式动工，占地面积8.96万㎡，建筑面积达18.6万方，总投资达32亿元，规划张床位。

劣势

就当前来看，地铁未通的情况下，该板块距离主城区较远，短期内自住不太方便；

另外就是，在刚刚提到的几大优势，真正服务当地居民大约还需要2-3年的过渡期。

目前板块内在售新盘有当代未来城、文一锦门学院里两个楼盘，价格都比较低。即将上市的楼盘较多，有6家楼盘，目前还没备案入市，具体情况如下：

在售新盘

当代未来城：在售高层G11、G12、G18、G23、G24、G22、G17#号楼，建筑面积89-㎡；在售洋房D-6#,D-8#,D-5#,D-10#,D-9#、D-14#、D-15#、D-2#、D-4#，主力户型面积㎡

文一锦门学院里:在售18#楼、19#楼毛坯住宅、7#、8#楼毛坯花园洋房，建筑面积89-㎡。

6盘即将上市

前期开发1#-8#楼，其中2#、3#、5#、8#为洋房，1#、4#、6#、7#为高层。

从目前打造的高层、洋房配比来看，洋房居多，意味着项目将着力打造品质住宅，具体开盘时间未定。

10月1日，项目临时展厅开放。项目总规划30栋住宅，其中14栋高层，16栋洋房。项目前期开发地块东边，规划14栋住宅，7栋11层的洋房、6栋高层（其中4栋23层、2栋28层）、1栋18层的小高层，采用精装修。

9月初，售楼部正式开放，建筑面积约89-㎡品质高层、㎡低密洋房，项目目前正在接受登记！具体开盘时间未定。

绿都少荃府:目前案名已公布，总规划25栋住宅楼，其中预计有15栋18F-28F高层，10栋11F洋房，9月23日上午售楼部正式对外开放，具体开盘时间未定。

华润万橡府:9月15日，两大地块正式确定案名华润万橡府，9月16日，华润万橡府城市会客厅（新站区万罗山路与淮南路交口）开放，具体开盘时间未定。

项目为最近拿地，信息尚未对外公布，具体开盘时间未定。

少荃湖板块，纯新盘数量与职教城板块（接下来要说的板块）相当，也就意味着，该区域是未来新站区重点新房出货区，房价涨还是跌也是看这个区域。

从区域房企拿地的价格来看，未来入市价格在1.2万元/㎡-1.4万元/㎡之间；从区域房企打造的房源品质来看，不管是刚需还是改善都是可以考虑。

★职教城板块★

板块大致范围：南至包公大道，西至文忠路，东至肥东县交界，北至淮海大道。（版图划分，仅供参考）

优势

1、这个板块首先是环境优势，规划亩的学林公园，该公园于6月正式进场施工，预计年底完工，具体完工时间以实际施工进程为主。离得最近的楼盘就是招商公园，感兴趣可以去看看。

2、高校众多。职教城板块因该区域院校众多，比如合肥幼儿师专、安徽新华专修学院、合肥市经贸旅游学校、安徽粮食工程职业学院、安徽商贸工程技师学院等等。

除此之外，该区域规划有中小学，学区划分有园上园小学喻岗分校、合肥寿春中学。

劣势

目前整个板块都在施工建设当中，交通不是很方便，建好了可能会好点，距离地铁有点远，只有淮海大道那段路与地铁3号线重合；

除此之外。板块缺少大型医疗机构，未来就医要到医院、安医四附院新区，就医相对来说不太方便。

总体评价：该板块也就是这两年发展起来的，各项城市配套正在跟进当中，未来潜力是有的，居住条件改善尚需要时间。

板块聚集8大纯新盘，其中碧桂园正荣悦玺住宅项目已经卖完，还有6家楼盘在售，一个纯新地块未上市，具体情况如下：

招商公园：洋房Y5#楼、高层G2#楼在售，Y5#楼㎡，11层，两梯四户。

绿地柏仕公馆：9月28日加推G3#楼，89㎡、97㎡三房新品，共套房源。

华地紫悦府：最新备案4栋楼，共计套房，目前在售高层3#楼、精装洋房11#楼，目前剩余少量房源。

蓝光林肯公园：在售14#楼㎡平层，㎡、㎡的底层复式户型。

区域内在售楼盘全部为精装房，均价较其他板块较高，这也得益于品牌开发商的板块带动力，提升了整个板块的升值潜力。

职教城板块正如其名，高校教育资源丰富，与之对应的众多的高校人才引入，不仅为区域带来人气，还推动了区域商业的发展、增进了居住氛围。随着越来越多的人入驻该板块，板块潜力无限。

但目前由于房价水平较高，很多购房者观望态度浓厚，楼盘去化效果不是很好，但个人认为，从长远的角度来看，该板块是可以考虑的。

未来分析

★机遇★

随着近两年新站区不断推出优质地块，华润、保利、万科、招商等15家大牌房企进驻新站区，纯新盘达23家。

一方面说明知名房企对新站区发展前景的认可，认为其具有很大的开发潜力。

另一方面，众多大牌房企进驻到新站区，也会提升区域的知名度。

很多购房者比较注重品牌，因为质量有保证，购房之后也会省很多不必要的麻烦，你懂得。

新站区一度被称为“刚需洼地”，一方面是因为其价格便宜，对刚需来说压力较小；另一方面，房源业态基本都是高层，也就是人们常说的刚需户型。

而随着知名品牌的进驻，新站区的房源业态发生了变化，比如华润万橡府、正荣悦都荟、绿都少荃府等楼盘项目规划都是高层、洋房搭配，且洋房居多。

不仅如此，小编发现，已经入市的纯新盘来看，大部分采用精装修，区域的住宅品质提升了一个层次，这让购房者有了多种选择。

售楼部的人气是评定购房者对一个楼盘或者一个区域的认可标准。

新站区的部分楼盘售楼部开放人气是相当火爆，比如招商公园、绿都少荃府等，小编在现场发现当天到访超千人，这也说明了很多购房者认可这些纯新盘的潜在价值。

★压力★

从目前的纯新盘销售情况来看，部分纯新盘首开仅卖二、三成，甚至一成。

一方面是因为目前楼市政策加紧，限购、限贷等政策的约束，很多购房者选择观望态度，这对楼盘去化率有一定的影响；

另一方面，大部分选择新站区都是刚需购房者，而目前新站区的住宅品质已经提升，精装、洋房等产品众多，刚需只能望而却步。

新站区的“价格洼地”逐渐被填平，均价逐渐被抬高，对比高新区有均价1.3万元/㎡的、蜀山区有均价1.49万元/㎡的楼盘在售，新站区均价1.48万元/㎡的价格确实压力很大。

新站在这样机遇与挑战并存的情况下，能否顶住压力，得到市场和购房者的认可，新站区纯新盘突围战又将如何打？我们拭目以待~

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